[경매-Case Study] 실거래가와 호가의 차이가 큰 경우 낙찰가 선정 (feat. 낙찰 복기)

 

최근 5년간 부동산 활황기를 맞으며,

부르는 게 값인 급등 시기가 있었습니다. 

 

이 때에는 경매의 낙찰금액 또한 높아집니다. 

 

특히, 실거래가와 호가 간의 갭이 큰 경우, 

일부 호가에 준하는 낙찰가를 보이는 경우도 있습니다. 

 

이러한 케이스의 결과가 현재 어떤 상황인지

실제 사례를 통해 복기해보려 합니다. 

 

Case 1. 서울 노원구 상계동 한신아파트

 

 

서울시 노원구 상계동 135, 한신아파트에 나온 물건입니다. 

 

- 대지권 29.86m2 (9.03평)

- 건물면적 45.44m2 (13.75평)

 

- 감정가 2.61억

 

4호선 상계역과 7호선 마들역 사이에 위치한 아파트입니다. 

총 4개 동으로 이루어져 있는 작은 단지입니다. 

 

아파트의 면적이 전용 13평으로 크지는 않지만

서울에서 비교적 적은 자금으로 매입가능하여

젊은 신혼부부, 사회초년생 등 1인 가구 또는 2인 가구가 대출을 활용하여 접근하기 좋은 규모이지요. 

 

이 물건은 행크TV, 고수의 장바구니에서 소개된 물건인데요. 

 

촬영 당시에는 아직 입찰 전이었고, 

영상에서는 당시의 상황을 기준으로 물건을 소개해주었습니다. 

 

이 물건을 복기해보면, 

 

당시 실거래가 3.55억 (2021년 2월, 9층)

당시 호가 4.5억 (1층, 월세 낀 물건)

 

실제 낙찰가 약 4.16억

 

실거래가와 상당히 큰 차이를 보이는 낙찰가입니다. 

 

등기부등본 상으로 물건에 대한 주담대 등의 대출은 없는 것으로 확인됩니다. 

 

이후, 

월세 2000/55

로 세팅하였습니다. 

 

한동안 매매 내역이 없다가, 

최근 2022년 1월에 15층이 4.15억에 거래되었습니다. 

 

 

Case 2. 부산시 강서구 명지동 호반베르디움

 

 

부산시 강서구 명지동 3415, 호반베르디움에 나온 물건입니다. 

 

- 대지권 50.944m2 (15.41평)

- 건물면적 74.934m2 (22.67평)

 

- 감정가 3.5억

 

당시, 부산이 오랜 조정기를 거친 후 급등하던 시기였습니다. 

이 물건을 복기해보면,

 

1차(2020년 12월) 기준으로,

 

당시 실거래가 RR 3.9~4억, 최고가 5억

당시 호가 5억 이상 (정확하지 않음)

 

실제 낙찰가 1차 약 4.98억 (미납)

                2차 약 4.45억

 

이후,

전세 3.1억

으로 세팅하였습니다. 

 

낙찰된 이후의 매가 흐름을 보면, 

5.2억선에서 최고가 5.9억까지 거래가 되었습니다만,

최근 매물 호가는 5.2~6억으로 폭이 넓습니다. 

 

 

 

정리하면, 

Case 1의 경우,

거래가 활발하지 않은 단지 및 평형으로 실거래가 활발하지 않은 상황에서 호가만을 기준으로 입찰하여 

안전마진이 작아 아직까지는 수익구간이라고 보기 어려워 보입니다. 

 

Case 2의 경우, 

비교적 거래가 이루어지는 단지 및 평형이며,

실거래상으로 매가가 점프되는 것을 확인했다는 점으로 인해 

비교적 안전마진을 가지고 있는 것으로 판단됩니다. 

 

실제 입찰을 위해서는 단지 호가만이 아니라, 

실제 매도가 가능한 가격을 고려하여 입찰하는 것이 유효한 전략이지 않을까 합니다.