[경매] 배당신청한 선순위임차인 명도 시 반드시 알아야할 사항

 

경매 사건을 진행할 때 

많은 경우 말소기준권리보다 늦은 임차인들이 많습니다만,

일부 사건의 경우 선순위 임차인이 있는 경우도 있습니다. 

 

이렇게 선순위 임차인이 있는 경우, 

선순위 임차인이 배당신청을 하지 않았다면, 

말소기준권리의 금액이 얼마인지에 따라 입찰 여부가 결정되기도 합니다. 

 

가장 좋은 케이스는, 

선순위 임차인이 배당 신청을 한 경우입니다. 

 

배당 신청을 한 선순위 임차인은 

배당금을 받기 위해서는 낙찰자의 명도확인서 및 인감증명서를 필요로 하고, 

대항력이 있어 전세금 등의 받아야 할 금액을 보전받을 수 있기 때문에

명도에 협조적입니다. 

 

다만, 배당 신청을 한 선순위 임차인이 있는 경우, 

유의해야 할 사항들이 있습니다. 

 

 

1. 선순위 임차인이 있는 경우, 대출이 어려울 수 있습니다.

 

은행에 따라 사건을 다루는 방식이 다르지만, 

일부 은행의 경우, 선순위 임차인이 있는 경우 대출이 어려울 수도 있습니다. 

 

물론, 전액을 모두 배당 받아가는 선순위 임차인이 있고, 

이에 대해 은행 담당자를 설득할 수 있다면, 대출이 가능하기도 합니다. 

 

하지만 안 될 수도 있다는 가정을 항상 염두하고 

입찰을 진행하시길 바랍니다. 

 

2. 선순위 임차인에 대한 인도명령 및 강제집행은 배당표가 확정된 이후에 가능합니다. 

 

다시 말해, 낙찰자가 낙찰대금을 납부하고 부동산 소유권을 이전받더라도,

선순위 임차인에 대한 인도명령 및 강제집행은 배당표가 확정되기 전에는 나오지 않습니다. 

 

즉, 배당표 확정 전 선순위 임차인에 대한 인도명령 및 강제집행은 기각됩니다. 

 

일반적으로 법무사를 통해 소유권 등기 이전 절차를 진행하는 경우, 

법무사에게 인도명령 및 강제집행에 대한 절차를 위임하는 경우가 많은데, 

선순위 임차인이 있다면 다시 한번 법무사에게 언질을 하여

배당표가 확정된 이후에 인도명령 및 강제집행을 신청할 수 있도록 하여야 합니다. 

 

일을 꼼꼼하게 하는 법무사도 있지만, 

어떤 경우에는 사건에 대한 검토 없이 무조건 정해진 폼으로 인도명령 신청을 진행하는 경우가 있습니다. 

 

선순위 임차인의 경우, 

배당표가 확정될 때 즈음 명도에 대한 협상이 이루어지는 경우도 있으므로, 

기다렸다가 배당표가 확정되더라도 명도에 대한 협상이 이루어지지 않는다면 

인도명령을 신청하는 것이 바람직할 것입니다. 

 

일반적으로 인도명령은 신청 후 3일 이내에 나온다고 합니다. 

 

3. 전액을 배당받는 선순위 임차인은 낙찰자의 명도확인서 및 인감증명서가 필요하나, 
일부만 배당받는 선순위 임차인은 낙찰자의 명도확인서 및 인감증명서가 필요하지 않습니다.

 

전액을 배당받는 선순위 임차인은 배당금을 수령하기 위해서는 낙찰자의 명도확인서 및 인감증명서가 필요합니다. 

 

그러나, 일부만 배당받는 선순위 임차인은 

배당받지 못한 나머지 금액에 대한 대항력을 유지하므로

해당 부동산을 점유할 권원이 있고, 

이에 따라, 낙찰자의 명도확인서 및 인감증명서가 필요없이 배당받을 수 있습니다. (대법 판례)

 

이 경우, 전액을 받기 전까지는 임차인의 명도가 어렵기 때문에 유의해야 합니다. 

 

따라서 선순위 임차인의 배당 금액과 낙찰 금액을 적절히 조율하여 입찰하여야 합니다. 

 

4. 배당표가 확정되기 전까지 선순위임차인은 해당 부동산을 점유할 권원을 가지며,
이에 따라, 해당 부동산에 대한 소유권을 이전받더라도
배당표가 확정될 때까지는 해당 부동산 점유에 따른 부당이득반환을 요청할 수 없습니다. 

 

다시 말하면, 배당표가 확정된 이후에는, 

선순위 임차인에 대해서도 해당 부동산 점유에 따른 부당이득반환을 요청할 수 있습니다. 

 

이러한 점을 활용하여 명도를 원활하게 진행할 수 있도록 하는 것이 바람직할 것입니다. 

 

 

 

참고) 배당표는 언제부터 열람가능할까?

 

배당표는 배당기일 3일 전부터 해당 사건의 법원에서 열람가능합니다. 

 

 

임차인과 서로를 배려하며 원활한 명도 이루어지길 기원합니다.