[경매] 임차인 대항력 요건, 배당순서 확인하기

◎ 대항력이란?

이미 유효하게 성립한 권리관계를 제3자에게 주장할 수 있는 효력

즉, 경매로 소유자가 변경되는 경우, 변경된 소유자(낙찰자)에게 임차권 등을 주장할 수 있는 권리입니다. 

 

대항력이 있는 임차인의 경우, 

보증금을 전액 배당받지 못한 경우, 낙찰자가 나머지 금액을 갚을 때까지 부동산을 인도하지 않아도 됩니다. 

또는 배당신청을 하지 않은 경우에도 부동산을 인도하지 않아도 됩니다. 

 

◎ 대항력을 갖추기 위한 조건은?

 

1. 말소기준권리(저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등)보다 앞서 임대차계약

2. 해당 부동산의 인도(이사)

3. 해당 부동산의 주민등록(전입)

 

위의 3가지 조건은 모두 갖춘 경우, 

전입한 다음날 오전 0시부터 대항력을 갖추게 됩니다. 

 

예컨대, 2월 1일에 임대차계약을 하고, 2월 6일에 해당 부동산으로 이사 및 전입신고를 했다면, 

2월 7일 새벽 0시부터 대항력을 가지게 됩니다. 

 

이 경우, 근저당 등의 대출이 2월 6일에 등기부에 접수되지 않는 한 대항력을 가질 수 있습니다. 

 

대항력 有 + 배당신청 有

대항력있는 임차인이 배당요구 종기일까지 배당신청을 한 경우, 임차인은 배당받을 수 있습니다. 

다만, 확정일자 순서대로 배당이 되므로, 

혹여 전액 배당받지 못한 경우, 부족한 배당금에 대해서 낙찰자에게 대항할 수 있습니다.

 

대항력 有 + 배당신청 無

대항력이 있으나 배당신청을 하지 않은 경우 또는 배당신청을 철회한 경우

낙찰자에게 대항하거나 변제를 요구할 수 있습니다. 

 

◎ 대항력 관련 참고사항

증액된 보증금의 경우

다만, 본래 임차인이 대항력이 있다고 하더라도 

근저당 등의 말소기준권리 이후에 증액된 보증금에 대해서는 대항력이 없으므로, 

낙찰자에게 인수되지 않습니다. 

 

 

다가구, 단독주택의 임차인인 경우

다가구, 단독주택은 원칙상 1주택에 해당하기 때문에 

지번만 제대로 기재되어 있으면 대항력을 가집니다. 

즉, 다가구, 단독주택에 있는 원룸에 전입한 임차인의 주소는 집주인이 편의상 기재해둔 호수와 맞지 않아도 됩니다. 

 

집합건물(빌라, 연립주택, 오피스텔 등)의 임차인인 경우

건축물대장과 등기부등본 상의 기재가 현황과 다른 경우, 

대항력을 인정받지 못하고, 

새로 주소를 정정하여 전입신고한 경우에만 정정된 날의 다음날부터 대항력을 가집니다. 

빌라, 연립주택, 오피스텔, 아파트인 경우, 반드시 호수를 확인하여야 합니다. 

 

전 소유자가 임차하는 경우(주인전세, 주전세)

전 소유자가 임차하여 계속 거주하는 경우, 

새로운 소유자가 소유권 이전 등기가 된 날의 다음날부터 대항력을 가집니다. 

즉, 전입신고 일자가 말소기준권리 이전이더라도 

소유자가 이후 변경된 경우, 변경된 소유권 이전 등기의 다음날부터 대항력을 가집니다. 

 

무상임차인각서가 있는 경우

대출받을 때 무상임차인각서가 은행에 제출된 경우, 

실제 임대차가 존재하더라도 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없습니다. 

 

 

★ 대항력있는 임차인에게 갚아준 금액 → 취득 당시의 필요비용으로 인정

참고로, 대항력 있는 임차인에게 지불한 금액은 전소유주에게 부당이득반환청구 등은 할 수 없으나, 

취득 당시의 필요비용으로 인정되므로 꼭 챙겨서 필요비용에 포함시키도록 하세요!