[경매] 등기부등본, 건축물대장 보는 방법 + 말소기준권리 찾기

 

관심있는 물건이 있는 경우, 

반드시 입찰 전에 등기부등본, 건축물대장을 확인해야 합니다. 

 

유료 경매 사이트에서는 기본적으로 각 사건의 등기부등본 및 건축물대장을 떼어놓고

열람할 수 있도록 제공합니다. 

 

그렇지만, 정말 입찰할 물건에 대해서는 

최종적으로 스스로 등기부등본과 건축물대장을 입찰 전에 확인하는 습관을 가지는게 좋습니다. 

 

그렇다면 등기부등본과 건축물대장의 어떤 부분을 집중적으로 살펴보아야 할까요?

 

◎ 등기부등본 보는 방법

 

등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 열람할 수 있습니다. 

 

열람 비용은 700원으로 발급하는 경우보다 저렴하고,

다운받을 수 있으므로 [열람]하고 자료를 다운받아 두는 것을 추천드립니다. 

 

단독주택, 다가구 등의 경우, 

[토지] 등기부등본과 [건물] 등기부등본이 각각 존재하므로

토지와 건물 등기부등본을 각각 열람하여야 합니다. 

 

이와 달리, 아파트, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔과 같은 집합건물은 하나의 등기부등본 속에 토지와 건물에 대한 부분이 기재되어 있어 1개의 등기부등본만 열람하면 됩니다. 

 

여기서 부동산 등기부등본을 열람할 때는 

"말소사항 포함"하여 열람하여 

과거의 해당 부동산의 이력을 확인하는 것을 추천드립니다. 

 

 

< 집합건물 등기부등본 예시 >

등기부등본은

- 표제부

- 갑구

- 을구

로 구성되어 있습니다. 

( 경우에 따라서, 매매 목록 또는 공동담보목록이 있을 수 있습니다. )

 

 

[표제부]에서는 부동산의 주소, 지목, 면적, 건물의 구조 등을 확인할 수 있습니다. 

건물의 총 층수, 해당 부동산의 층, 건물의 면적, 토지의 면적을 중심적으로 확인합니다. 

 

만약, 집합건물임에도 대지권에 대한 사항이 기재되어 있지 않은 경우, 

반드시 토지등기부를 별도로 열람하여 

낙찰 후 적법하게 대지권을 취득할 수 있는지 확인해야 합니다. 

 

 

[갑구]에는 소유권에 대한 변동 사항이 기재되어 있습니다. 

언제 누구에게 이전되었는지 알 수 있으며, 

매매 시 매가, 경매 낙찰시 경매 번호 등을 확인할 수 있습니다. 

현재의 소유자에 대한 정보, 매입 금액, 이전 소유주(현재 임차인과의 비교 - 주전세인지 등) 등을 확인합니다.

 

 

[을구]에는 소유권 이외의 근저당권, 전세권, 임차권, 지상권 등의 권리의 설정 및 변경 사항이 기재되어 있습니다. 

여기서는 말소되지 않은 권리의 날짜 및 금액을 중심적으로 확인합니다. 

 

여기서 갑구, 을구의 권리들은 "접수" 날짜를 기준으로 정리합니다. 

접수 날짜가 동일하다면 갑은 구에서 순위 번호가 빠른 것이 더 이른 권리를 갖습니다. 

 

은행 대출로 인한 근저당의 채권최고액은 

대출금의 120~130%를 설정하므로, 

이를 역산하여 대략적인 대출금을 예측할 수 있습니다. 

 

말소기준권리 찾기

특히, 경매에서는 낙찰자가 인수하는지를 판단하는 [말소기준권리]를 확인해야 합니다. 

 

말소기준권리가 될 수 있는 권리는, 

- 근저당권, 저당권

- 가압류, 압류

- 담보가등기

- 경매기입등기

- 임의경매를 신청한 전세권, 배당요구한 선순위전세권

입니다. 

 

 

말소기준권리 이후에 기입된 권리들은 배당을 받지 못하더라도

낙찰자가 인수하지 않습니다 (낙찰자에게 대항할 수 없습니다)

 

그러나, 몇가지의 경우에 낙찰자가 인수하게 되는 권리들이 있습니다. 

- 말소기준권리 이전의 전세권으로서, 배당 요구하지 않은 전세권

- 소유권 또는 말소기준권리가 되는 근저당에 다툼이 있는/말소를 구하는 가처분

- 건물철거 및 토지인도청구 등 가처분

   (선순위 가처분은 인수, 말소기준권리 이후의 후순위 가처분은 소멸되지만, 

    건물철거 및 토지인도청구 가처분의 경우, 낙찰자에게 인수됩니다)

- 유치권 

  ( 유치권은 등기하지 않아도 권리를 주장할 수 있습니다.

   대신, 유치권에 대한 사항이 법원에 접수되지 않은 경우, 

   낙찰자는 매각불허가 신청을 할 수 있습니다 )

- 법정지상권 

 

 

◎ 건축물대장 보는 방법

 

건축물대장은 건물에 대한 사항을 기록해 놓은 장부입니다. 

 

정부24를 통해 무료로 열람할 수 있습니다. 

 

건축물대장은 등기부등본과 마찬가지로 일반건축물대장과 집합건축물대장으로 나누어져 있습니다. 

 

다가구의 경우, 위반건축물 딱지가 붙어 있다면

대출이 어렵거나, 위반건축물 이행강제금이 부과될 수 있으므로

쉽게 해소될 수 있는 위반인지 여부를

반드시 낙찰 전에 확인해야 합니다. 

 

[위반건축물] 여부는 건출물대장의 첫 페이지 오른쪽 상단에 표시되어 있습니다. 

 

 

첫 페이지에는 대지면적, 연면적, 건축면적, 용적률, 건폐율 등을 확인할 수 있습니다. 

 

 

그리고 건축물 현황에서 각 층의 용도 및 면적을 확인합니다. 

 

위반건축물인 경우,

어떤 부분에 있어서 이슈가 있어 위반건축물에 해당하는지를 [변동사항]을 통해 알 수 있습니다. 

 

 

 

입찰 전 위의 사항들을 확인하여 

안전한 낙찰을 받으시길 바랍니다.